Nouvelle version du projet de destruction-rénovation de l'îlot Lebeau

Pour notre association, il s’agit d’un endroit essentiel et stratégique dans le tissu urbain, entre le quartier de la Grand-Place et le Sablon, et d’une ampleur exceptionnelle.
 La revitalisation des lieux ne peut pas être ratée, au moment où la Ville entame un projet, les Coteaux du Pentagone, destiné à retisser les liaisons entre le haut et le bas de la ville.

Plusieurs éléments nous poussent à penser que le projet ne répond pas à l’attente des Bruxellois. 

1. Démolitions - Reconstructions
Nous sommes à l’instar de la Commission Royale des Monuments et Sites défavorables aux démolitions envisagées. Les démolitions-reconstructions demandées rue Lebeau et place de la Justice auraient un impact environnemental trop important, et feraient fi de la valeur historique des bâtiments, de leur excellent état de conservation et de leur potentiel de reconversion (voir avis négatif de la CRMS du 20/07/2022). Le projet en cause nous est présenté à un moment où la Région pousse à maintenir au minimum les structures des bâtiments, ou à démontrer que leur maintien n’est pas possible.

2. Gabarits et Densité
En cas de démolition, les gabarits et densité actuels ne sont pas des acquis, dont le demandeur pourrait se prévaloir.Il convient alors de revenir à des gabarits et à une densité similaires à celles du quartier et à une architecture en harmonie avec son environnement esthétique, notamment celui de la rue Lebeau.
Malheureusement, la densité de ce nouveau projet reste beaucoup trop écrasante pour le quartier et doit être revue à la baisse. Elle est plus du double de celle des autres îlots du quartier. Les dérogations relatives aux hauteurs, gabarits, alignements, profondeur ne sont ni d’usage modéré ni motivées par une démarche de bon aménagement des lieux et le respect du cadre environnemental. Elles sont contraires aux principes qui devrait les régir et ne servent pas l’intérêt public.

3. Hauteurs
Rue Lebeau :
De nouvelles constructions, rue Lebeau, ne devraient en aucun cas être plus élevées que les immeubles fin XIXème, début XXème situés en vis-à-vis et repris au patrimoine de la Région. La hauteur proposée par le demandeur pour les nouveaux immeubles de la rue Lebeau sont R+6 à R+8.
Au milieu de la rue Lebeau, l’immeuble proposé par le demandeur serait deux fois plus élevé que la maison Frison, de l’architecte Victor Horta, située en face. C’est écrasant, hors d’échelle, inacceptable ! Il y a 3 niveaux de trop ! De plus, après le retrait de la première demande, le promoteur du projet s’était engagé à produire une étude montrant les hauteurs de son projet par rapport à toutes les maisons situées de l’autre côté de la rue, ce qui n’a pas été présenté.
 
Place de la Justice :
Il est hors de question d’accepter une nouvelle tour de 14 niveaux sur la place de la Justice. Les motivations avancées pour motiver les dérogations aux règles de hauteur sont ridicules et irrecevables (étages en retrait, sky line qualitatif, roof-top avec vue !). Le « retour » de la tour en intérieur d’ilot, vers la rue de Ruysbroeck, est aussi inacceptable en terme de densité. De plus, le programme « hôtelier » proposé ne correspond pas à la qualité attendue pour valoriser le quartier.
Il semble en effet s’agir d’un ensemble résidentiel de médiocre qualité : 150 studios meublés totalement autonomes, équipés chacun d’un living et d’une cuisine équipée, et proposés à des locations de longue durée, avec un service hôtelier réduit au minimum.
Le quartier a déjà une tour rue Stevens à la place de l’ancienne Maison du peuple. Cela suffit.

4. Parking
La capacité de 190 places de ce parking est trop grande par rapport aux objectifs de diminution de la pression automobile en ville, d’autant plus qu’il existe actuellement plus de 500 places disponibles dans les parkings publics à proximité.
Ce nouveau parking rencontrerait avant tout l’ensemble des besoins de parcage générés par le projet lui-même (entre 163 et 221 places selon l’étude du demandeur), notamment ceux relatifs au 17.000 m2 de bureau.
C’est un leurre que de faire croire qu’il s’agirait là d’un nouveau parking accessible au public susceptible de compenser la disparition du stationnement de surface du Grand Sablon. Selon l’étude du demandeur, seulement 33 places seraient disponibles en journée pour un public extérieur au complexe.

5. Intérieur d’îlot
L’intérieur de l’îlot doit être dégagé de toutes constructions hors sol et offrir au moins 50 % de zone perméable de pleine terre.
Il ne peut être dérogé à cette règle sous prétexte de permettre la construction d’un parking lui-même en dérogation !
Nous estimons également que dans une vue prospective de l’amélioration des cheminements dans ce quartier historique, il convient de refuser la construction en intérieur d’îlot du bâtiment Justice sur 11 niveaux (!) mitoyen avec l’immeuble Proximus, car elle empêcherait à jamais la réouverture de la partie basse de rue de Ruysbroeck.

6. Programme
Nous saluons bien entendu le projet de recréer un cordon commercial le long de la rue Lebeau. (1.600 m2 soit moins de 5% du programme).
Mais globalement, le reste du programme ne correspond pas aux attentes et aux besoins réels du quartier. 
Pas plus que le parking, il ne peut motiver les dérogations demandées.
Le programme comprend beaucoup trop peu de logements de qualité, seulement 65 unités ! (7.800 m2, à peine 20% du programme).
Et il comprend beaucoup trop de bureaux (17.000 m2, près de 50 % du programme), et l’hôtel, (8.223 m2 soit 25 % du programme) ne correspond pas, comme dit ci-avant, à la qualité requise pour ce quartier.

Nous déplorons également que ce programme ne réponde pas aux besoins du quartier en terme d’équipements publics, et notamment éducatifs. Les besoins, par exemple, du lycée Dachsbeck et du Conservatoire néerlandophone de Musique, ou, pourquoi pas, de l’INSAS sont pourtant bien connus de tous.

Si, comparé au premier projet, celui-ci maintient un plus grand nombre d’immeubles, les affectations en bureaux données aux immeubles conservés ne répondent pas aux besoins urgents de logements à Bruxelles. Du logement dans le quartier du Sablon sera toujours recherché, et le nombre d’immeubles de bureaux vides en région bruxelloise ne plaide pas en faveur du choix fait dans ce projet.

© Photos Bureaux d'études Aries et Sureal